Новости

Принимаем новостройку со специалистом: изучаем дом премиум-класса и узнаем, дурят ли нашего брата, покупающего жилье по $2000 за «квадрат»

Onliner.by вместе со специалистом по приемке квартир Александром Скоком продолжает «препарировать» столичные новостройки. Предыдущий опыт показал: солидный внешний вид далеко не всегда гармонирует с «начинкой». На этот раз мы решили заглянуть в дом премиум-класса. Многоэтажка во дворах за администрацией Первомайского района выросла незаметно: стройка, скрытая от посторонних глаз домами первой линии, продвигалась уверенно и методично, и к намеченному сроку дом был сдан. Как ни странно, застройщик не организовывал мощной рекламной кампании (такой, чтобы на каждой радиостанции звучал призыв купить квартиру) и обошелся без пафосных названий. Десятиэтажный дом получил скромное наименование — «Независимости, 85Г».

 

приемка квартиры

приемка квартиры в Минске

Возводила элитную многоэтажку компания «Белреконструкция». В продаже еще есть квартиры и даже пентхаус. Правда, цена для большинства белорусов окажется неподъемной: к примеру, $1250 за метр в апартаментах площадью 139 «квадратов» или $2350 в более чем двухсотметровом пентхаусе. Сам дом стал завершающей точкой в возведении небольшого жилого комплекса, территория которого огорожена заборчиком, а въезды перекрывают шлагбаумы. Видеонаблюдение, охранник, подземный (но только один) паркинг — неотъемлемые составляющие «богемной» столичной жизни.

приемка квартиры

приемка квартиры

Максим стал счастливым обладателем 110 «квадратов» уже достаточно давно, но к ремонту пока не приступал:

— Квартиру покупал на перспективу. Сейчас мы вместе с супругой живем в «двушке» в доме повышенной комфортности, но, так как думаем о прибавлении в семействе, решили прибавить и «квадратов». Кроме того, была еще и банальная причина: в стране стартовал очередной «прикол», доллар начал расти с каждым днем, купить иностранную валюту было проблематично (особенно крупную сумму), а наш рублевый вклад в банке таял на глазах. Надо было спасать деньги, причем делать это быстро. А так как более просторная квартира нам все равно была нужна, то и с покупкой решили не затягивать.

Рассматривали разные варианты. В первую очередь исходили из того, что это будет уже постоянный вариант, так сказать, семейное гнездо. Выбирали между «Аквамарином», «Славянским кварталом» и «Независимости, 85Г». Но на тот момент только этот застройщик проявил индивидуальный подход и готов был снижать цены, причем серьезно. Остальные же стояли на своем и не соглашались уступить даже доллар. Так нам и удалось купить эту «трешку» почти по $2000 за «квадрат». Отношение застройщика порадовало.

— Понравилось и то, что здесь сделали многое, чтобы отличаться от большинства домов, где стараются только максимально содрать деньги, а по факту делают «социальную» отделку стен в местах общего пользования, ставят уродливые железные двери, еще и обмануть могут по мелочам. Я знаю, о чем говорю, так как одну квартиру в считающемся престижным доме уже покупал, — вспоминает Максим.

Подъезд данной многоэтажки оформлен на редкость аккуратно и симпатично: на первом этаже в гостиной зоне применили декоративный камень, добавили домашние светильники и бюджетную лавочку. Дальше — больше: на всех лестничных пролетах стены облицованы глянцевой плиткой, на потолке — декоративная штукатурка.

приемка квартиры

приемка квартиры

приемка квартиры

приемка квартиры

приемка квартиры

Единственное, что огорчает нового жильца, — футуристичного вида импортный лифт не грузопассажирский, поэтому места в нем не так много, как хотелось бы. Стены лифта пока обшиты защитой: застройщик сделал это сам, без лишних уговоров со стороны жильцов. Мусоропровода в подъезде нет вообще.

приемка квартиры

приемка квартиры

приемка квартиры в Минске

На лестничной площадке расположено всего три квартиры. При этом две из них прячутся за тамбуром с персональным домофоном, а еще одна расположена прямо напротив лифта и не имеет дополнительного «укрытия».

— Тамбур не столько просторный, сколько длинный. Но в нем все равно можно будет оставлять велосипед, коляску, санки. Но вот что меня смущает, так это открытие дверей. У меня в квартире была небольшая перепланировка, и проем сместили в сторону. Однако и без этого он был расположен почти напротив соседского, а это значит, что, когда и я поменяю входную дверь, обе они будут открываться наружу и упираться друг в друга при одновременном выходе/входе. Значит, надо ставить более сильную, чтобы при случае победить соседа в «схватке», — смеется Максим.

— По большому счету, все, что мне было обещано менеджерами в офисе застройщика, в итоге выполнили. Сами знаете, в скольких новостройках грозились сделать вентфасад, а потом меняли его на штукатурку. У нас же весь дом облицован соответствующим материалом. Кроме того, слой термошубы сделали в два раза толще, чем положено, поэтому дом очень теплый. В каждой квартире есть индивидуальный газовый котел, так что отключение горячей воды летом нас вообще не затронет. По сути, мы автономны. Ну и высота потолков в 3 метра и размер окон не могут не радовать.

Не скажу, что меня устроила первоначальная планировка. Единственный ее плюс заключался в том, что стены можно было двигать и смещать по своему усмотрению, что мы с помощью застройщика (так как он предлагал расценки даже ниже, чем любые «шабашники») быстро и сделали, полностью поменяв внутреннюю конфигурацию квартиры. Более того, застройщик предлагал даже разобрать уже построенную внешнюю стену и сделать панорамные окна в гостиной. Цена была демократичная, но мои запасы уже оказались на исходе, и я отказался от этой затеи, — комментирует минчанин.

Благодаря перепланировке в квартире Максима появились гардеробная площадью около 6 «квадратов», большая спальня с двумя окнами, несколько уменьшенные детская и гостиная. Коридор также заузили, но за счет этого прибавили объема санузлу. Так как по первоначальной планировке санитарная комната была просто огромной, ее разделили на две части, присоединив к одной из них немного территории гостиной. Дверь на балкон немного передвинули, чтобы можно было расположить угловую кухню.

— Что меня действительно напрягает — вопрос с парковкой, — продолжает молодой человек. — Подземный паркинг есть только в первом доме. Когда я покупал квартиру, предложили приобрести и личное место для авто. Но цену назвали — просто безумие! — $35 тыс. Потом вроде как пересмотрели в сторону $30 тыс. Но это, на мой взгляд, слишком дорого, особенно если учесть, что при любой погоде (и в дождь, и в снег, и под палящим солнцем) придется идти через весь двор, чтобы забрать машину.

Понятно, что все государственные нормы по машино-местам соблюдены, но когда писались все эти регламентирующие документы? Мы как будто застыли во времени. Вместо того чтобы обязать застройщиков строить подземные паркинги и продавать места по себестоимости (надо же разгружать дворы), наши чиновники установили тарифы для паркингов, как для юрлиц. В итоге я за свое крохотное место в доме, где живу, каждый месяц плачу около 400 тыс. за «коммуналку» — больше, чем семья за «однушку». А с парковкой и здесь намечается беда: днем во дворе машины ставят офисные работники, а вечером — жильцы. Даже с учетом того, что многие квартиры еще не заселены, уже бывает некуда приткнуться.

— Любопытно, конечно, узнать, какое здесь качество строительства. Если сравнивать с нынешней квартирой, то разница в цене «квадрата» была всего $400 (правда, «двушку» я купил на пике цен, а «трешку» — во время «распродажи»). В той квартире ну очень много недоделок, брака, непорядочности застройщика, и меня до сих пор не покидает ощущение, что нас просто «нагрели». Сюда я уже приводил строителя, чтобы оценить объемы недоработок и проблем. Но доверять ему до конца не могу, ведь чем больше огрехов он найдет, тем больше у него будет работы. А застройщик в свое время клялся и божился, что такого качества строительства в этом городе никто больше не дает, и обещался все сразу же исправить, как только мы выявим проблемы, — объясняет Максим.

— Чем будет отличаться элитный дом от обычного? — вступает в разговор Александр Скок. — Высота потолков, размеры окон, современные лифты, убранство дома снаружи и внутри. В любом «каркаснике» предусмотрена звукоизоляционная прослойка в полу, в доме премиум-класса она может быть выполнена из материала подороже. А может и не быть. Но даже в самом престижном доме жильцы по-прежнему не застрахованы от проявлений «фантазии» наших строителей: квартира — это отдельное помещение, в котором возможно все что угодно.

Проверку просторной квартиры начинаем с окон. Застройщик позаботился о том, чтобы снять защитную пленку с рам снаружи, но не удосужился сделать это изнутри. На липкой ленте красуются фирменные надписи, свидетельствующие об использовании не самого дорогого пластикового профиля. Зоркий глаз сотрудника компании «Эво Лэнд» сквозь строительную и уличную пыль замечает на нескольких стеклопакетах проблемы: царапины, за которые можно зацепиться ногтем, и окалину.

— Эти повреждения появились во время установки, вина лежит только на монтажниках. Такой стеклопакет подлежит замене. Как правило, если человек знает о каком-то дефекте, его взгляд потом все время за него цепляется, и это начинает очень раздражать. Пусть застройщик меняет: цена стеклопакета — около $100 в эквиваленте.

Кроме того, не закручены до конца анкеры, на них нет декоративных пластиковых колпачков. Конечно, окно из-за этого не вывалится, но если что-то делается, то надо делать это до конца и хорошо. Здесь мы видим разбитое гнездо. Также нет накладок с обратной стороны окна — страдает опять же только эстетическая составляющая.

Здесь должен быть наличник или нащельник: монтажная пена не должна быть видна. Более того, ее почему-то обрезали под углом. В одном из окон штукатурка не заходит на откос, а пена не закрыта пароизоляционной пленкой, то есть влага из помещения будет попадать на пену, и та начнет терять свои свойства.

Проектом не предусмотрен подоконник, поэтому можно проверить, как обработали проем. Как видим, прямо под окном мы получили мягкий утеплитель, а не капитальную стену, что само по себе не очень хорошо.

А вот эти откосы делали во время холодов, поэтому мы и имеем такие узорчатые поверхности: мороз рисовал. «Декоративная» штукатурка уже начинает разлетаться во все стороны от малейшего воздействия, — показывает Александр.

В торцевой стене большой и светлой спальни, которая имеет общую стену с подъездом, насчитываем сразу три огромные трещины: не очень «худенькие», они идут от пола до потолка. Не разглядеть их невозможно. Прослушав стену, Александр приходит к выводу, что перед нами не привычный газосиликат под штукатуркой, а утеплитель под слоем застывшей смеси.

— Похоже, эти трещины уже расшивали и пытались устранить. Но они появились снова. Это и неудивительно: идеально сделать штукатурку по утеплителю очень сложно, это трудоемкий процесс, требующий больших усилий. Вообще, решение странное: утеплитель изнутри дает дополнительную звукоизоляцию и тепло, но работать с такой структурой в дальнейшем тяжело. Исполнение подкачало. Вижу, что эти трещины пытались даже «засиликонить».

— Хотели сделать как лучше, а получилось как всегда, — резюмирует Максим.

Не обошлось без трещин и в самом больном месте всех «каркасников» — на стыке колонн и стен:

— Похоже, что здесь трещины будут появляться снова и снова. Стена, конечно, не вывалится наружу, но при определенных способах отделки это будет заметно.

А вот сами колонны на удивление оказались ровными: максимальное отклонение верха от низа — 5 миллиметров. Любопытно и то, что проектом не была предусмотрена разводка электрики (в наличии только одна розетка) и труб водоснабжения. Эти работы собственник будет выполнять сам. Однако все стены оштукатурены, следовательно, их придется штробить и замазывать по новой, а целостность слоя уже будет нарушена.

Оценив все стены, Александр приходит к выводу: в некоторых местах штукатурка отходит — простукиваются целые полости. Причем замечания встречаются в основном в тех местах, где была перепланировка: новые стены оштукатурены не так хорошо, как «родные». В потолке санузла замечаем дырку к соседу, во втором санузле — небольшое залитие, природу которого определить сложно.

Гипсокартон, прикрывающий трубы и счетчик холодной воды, держится не на каркасе (как это должно быть), а на двух профилях и трех саморезах. Но Максима это должно скорее устраивать: будет легче демонтировать. Удивляет и наличие гипсовой штукатурки в санузле: во влажном помещении стены должны быть обработаны цементным раствором.

— Меня беспокоит то, как вам возводили новые стены: в большинстве мест не уложена звукоизоляция, которая предотвратила бы передачу вибрации с пола на стены. Но самое главное — похоже на то, что кладку делали прямо на стяжку пола: следов того, что врезались в существующий «пирог», я не вижу. Конечно, есть вероятность того, что здесь поработали специалисты экстракласса, но…

Кладка должна соприкасаться непосредственно с бетонной плитой, а не со стяжкой, которая включает в себя мягкий слой звукоизоляции. Установив стену на мягкое (пусть даже отчасти) основание, можно ожидать, что впоследствии на месте примыкания новой стены к старой начнут появляться трещины.

А вот и вечная проблема: когда делают стяжку, возле батарей хорошо не разравнивают, и образуются бугры. Поэтому, прежде чем укладывать напольное покрытие, надо будет отшлифовать это место, — объясняет Александр.

Вопросы вызвала и установка входной двери. Над дверным проемом сотрудник «Эво Лэнд» обнаружил большое запененное пространство. Там, где должен быть прочный и твердый материал, функцию держателя выполняет монтажная пена.

— С таким я уже сталкивался, — говорит Максим. — В нынешней квартире от верхнего косяка и почти до потолка подъезда все запенено. Кажется, приложись к двери покрепче — она и вывалится.

— Объясняется это просто: прораб ошибся с высотой дверного проема. Он не там поставил отметку, прибавив к стандартным параметрам еще сантиметров пять. Рабочие поставили дверь и увидели, что все неправильно. Как ликвидировать эту дыру быстро? Конечно, запенить и заштукатурить! Видел «промахи» от 3 до 10 сантиметров. Теперь надо доставать дверь, доклеивать полоску газосиликата необходимой ширины, укреплять дюбелями — и тогда новая дверь будет хорошо, надежно стоять. Жесткого основания пока нет, хотя дверь и так не выпадет.

«Диагноз» по квартире такой: «родные» стены возводили хорошие специалисты, которые знают свое дело и соблюдают технологию. Все перетерто, держится на четыре с плюсом (из пяти). Есть небольшие пятна неприлегания, но они совсем некритичны. Стены ровные. Стяжка пола тоже хорошая и ровная — заново делать ее не придется, разве что кое-где «подредактировать». Но это опять же мелочи.

Там, где в дело вступали «передельщики», картина похуже. Скажем откровенно, люди не очень старались — проблем со штукатуркой значительно больше. Кроме того, надо немного отрегулировать окна и обязательно снять с них пленку: если постоит еще немного, потом удалить ее будет очень трудно. Квартира добротная, выше среднего. Ничего плохого о ней сказать не могу. По десятибалльной шкале я бы поставил семь: могло бы быть выше, если бы не вторая бригада, которая делала перепланировку и допустила ошибки, опустив рейтинг, — заключает Александр Скок.

Выберите услугу из списка ниже:
Приемка квартиры в каркасно-монолитном доме с черновой отделкой
Приёмка квартиры в каркасно-монолитном, панельном доме с чистовой отделкой
Приемка квартиры в панельном доме (без чистовой отделки)
Приемка квартиры в каркасно-монолитном доме без черновой отделки
Тепловизионный осмотр квартиры (дома)
Обмер квартиры (дома) с составлением плана-схемы для определения площади
Обмер квартиры (дома) с составлением подробного плана
Приемка чистовой отделки квартиры/дома после ремонта бригадой отделочников
Приемка отдельных видов работ (во время строительства/ремонта)
Полный осмотр объекта недвижимости, проверка на соответствие ТНПА
Сопровождение ремонта/строительства (BYN/мес)
Активные торги при покупке недвижимости
Выберите площадь:
до 40 м2
от 41 м2 до 60 м2
от 61 м2 до 80 м2
от 81 м2 до 100 м2
от 101 м2 до 120 м2
от 121 м2 до 120 м2
от 141 м2 до 160 м2
от 161 м2 до 180 м2
от 181 м2 до 200 м2
от 201 м2
Стоимость услуги:
Заказать
×